Skip to content
Главная | Скиба п.в. особенности сделок купли-продажи недвижимости

Скиба п.в. особенности сделок купли-продажи недвижимости

Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Процесс реформирования рыночных отношений в России привел к значительному изменению гражданского оборота, появились новые гражданско-правовые договоры и новые объекты.

Удивительно, но факт! Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным.

Здания, сооружения, земельные участки, предприятия и т. К , гражданскому обороту допускались лишь некоторые объекты недвижимости - жилые дома или их части, находящиеся в городе или поселке городского типа. Иное жилье и производственные мощности или технические сооружения к участию в гражданском обороте не допускались. С появлением понятия недвижимого имущества и трактовкой этого имущества как товара, возникла необходимость внедрения в гражданский оборот гражданско-правовых сделок, направленных на возмездную передачу в собственность нового объекта гражданского правоотношения.

Одновременно важным представляется изучение того, каким образом отношения по купли-продажи недвижимого имущества реализуются в поведении их участников, насколько сложившаяся практика является оптимальной, какие проблемы стоят перед правоприменительной деятельностью в этой сфере.

В связи с эти возникает необходимость более глубокого и системного анализа сделок купли-продажи недвижимости. Вопросы, связанные с этими сделками подвергались анализу в монографиях, научных публикациях, учебной и иной литературы, в том числе в трудах М.

Остается много неясного в понимании предмета договора купли-продажи, когда возникают сложности при переходе прав на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью, так как собственник земельного участка и собственник здания или сооружения могут не совпадать.

Еще по теме Тема 7. Продажа недвижимости:

Одним из неясных остается вопрос о государственной регистрации договора купли-продажи жилья, которые многие цивилисты принимают за форму сделки, не до конца выяснено, как должны разрешаться имеющиеся расхождения в законодательстве относительно последствий заключения сделки, требующей государственной 5 регистрации, но не прошедшей таковую и т.

Поэтому крайне необходимо должное теоретическое осмысление всех этих вопросов и выработка научных рекомендаций относительно действия условий договора купли-продажи недвижимого имущества. В качестве методологической основы исследования автор применил диалектический материализм, а также ряд частнонаучных методов: В диссертации исследованы нормативные материалы Российской Федерации, её субъектов, ряда зарубежных государств, в качестве эмпирической базы были изучены конкретные судебные дела, неопубликованные решения и обзоры Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ.

Написанию работы предшествовала изучение трудов российских юристов дореволюционного периода России. Предмет, цели и задачи исследования.

Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости

Основным предметом исследования явился договор продажи недвижимости как один из новых договоров со всеми его особенностями, нормативные акты, регулирующие отношения, возникающие из договора купли-продажи недвижимости. Предметом диссертации также является правоприменительная практика по соответствующим проблемам. Кроме того, исследовались и иные договоры купли-продажи, предметом которых является недвижимость. Так, договор продажи предприятия рассматривается как самостоятельный гражданско-правовой договор, имеющий много общего с договором купли-продажи недвижимости.

Предметом договора продажи предприятия служит предприятие, которое, являясь имущественным комплексом, законодательством отнесено к недвижимому имуществу. Многие рассматриваемые вопросы договора купли-продажи недвижимости актуальны для договора продажи предприятия: Необходимость исследования некоторых элементов договора продажи предприятия обуславливалась и тем, что правовая регламентация формы этого договора и её слияние с государственной регистрацией договора идентичны договору купли-продажи жилья, являющегося разновидностью договора купли-продажи недвижимости.

Удивительно, но факт! Одним из неясных остается вопрос о государственной регистрации договора купли-продажи жилья, которые многие цивилисты принимают за форму сделки, не до конца выяснено, как должны разрешаться имеющиеся расхождения в законодательстве относительно последствий заключения сделки, требующей государственной 5 регистрации, но не прошедшей таковую и т.

Основная цель исследования состояла в том, чтобы на основе сравнительного анализа доктринальных положений гражданского права, гражданско-правового законодательства, судебной и арбитражной 6 практики исследовать правовое регулирование отношений по купле-продаже недвижимости, выявить особенности правового режима объектов недвижимого имущества.

Этим продиктованы и более конкретные задачи исследования: Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что она представляет собой попытку комплексного рассмотрения гражданско-правовых проблем договора купли-продажи недвижимости, отдельных его видов и смежных с ним договоров и на этой основе сформулировать предложения по совершенствованию законодательства, улучшению судебной и арбитражной практике, уточнению ряда положений доктрины.

На защиту выносятся следующие научные положения, выводы и рекомендации.

Файлы в этом документе

Из-за большого количества объектов недвижимого имущества и отсутствия четких критериев отнесения имущества к недвижимости, предлагается следующая классификация объектов недвижимого имущества.

Первая группа - это земельные участки, участки недр, водные объекты, леса и многолетние насаждения. Вторая группа - это объекты, 7 возведенные на земле, такие как здания и сооружения.

Удивительно, но факт! Объект сделок купли-продажи недвижимости 13 1.

Третья группа - предприятия и кондоминиумы. Четвертая группа - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Объект незавершенного строительства может быть отнесен к недвижимости и являться предметом договора купли-продажи недвижимости и при отсутствии государственной регистрации права собственности продавца этого имущества.

Для защиты прав интересов членов крестьянского фермерского хозяйства предлагается изменить п. Сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности осуществляются главой хозяйства или доверенным лицом с письменного согласия всех членов крестьянского фермерского хозяйства. К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости должны относится не только условия о предмете и цене товара, но и условия о качестве товара.

Наиболее целесообразной является следующая редакция: Стороне в законодательном порядке должна быть предоставлена возможность беспрепятственно предъявить иск о признании договора действительным в случае, если контрагент уклоняется от заключения сделки в простой письменной форме при прямом указании закона на обязательность такой формы.

Требовать регистрации сделки и регистрации права в судебном порядке должны не только стороны, совершившие сделку, но и любое третье лицо, которое юридически заинтересовано в совершении такой сделки.

Государственная регистрация права и сделки не являются ни её формой, ни актом государственного органа устанавливающего, изменяющего или прекращающего гражданские права и обязанности. Для договоров купли-продажи недвижимости ГК предусмотрел государственную регистрацию только перехода права собственности. Для договоров купли-продажи жилых помещений и предприятий законом установлена и регистрация самой сделки.

Удивительно, но факт! Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю.

Достаточно только требования о регистрации права на недвижимое имущество. Практическая значимость диссертации определяется внесением предложений по совершенствованию законодательства; содержащиеся в работе положения и выводы могут быть использованы для дальнейшего теоретического исследования сделок купли-продажи недвижимости; указанные рекомендации могут оказать помощь в правоприменительной 9 практике.

Результаты исследования могут быть использованы для проведения учебных занятий по гражданскому праву в юридических вузах. Основные положения диссертации были использованы в лекционном курсе предпринимательского права в Академии федеральной службы налоговой полиции, отдельные вопросы и проблемы были освещены в научных статьях и научных докладах на заседаниях кафедры МПОА.

Поставленные перед исследованием цели и задачи определили структуру работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в себя восемь параграфов и библиографию.

Данный элемент включен в следующие коллекции

Диссертация изложена на страницах текста, исполненного с применением компьютерной техники. Содержание работы Во введении обосновывается актуальность исследования, состояние научной разработки проблемы, излагаются предмет, цели и задачи, методологическая основа, раскрывается научная новизна и практическая значимость, приводятся основные положения, выносимые на защиту, представлены результаты апробации проделанной работы. В ней рассматриваются два наиболее важных элемента гражданского правоотношения, которое возникает на основе договора купли-продажи недвижимости, в частности особенности субъектного состава, характерные для этого правоотношения.

Советская наука гражданского права четко не проводила деление вещей на движимые и недвижимые. Только с развитием рыночных отношений недвижимое имущество становится товаром, который может приобретаться и отчуждаться по договору купли-продажи, как и любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Нормы особенной части ГК определяют только предмет договора, в то же время понятие 10 недвижимого имущества дано в общих положениях ГК, где в ст. Показать круг объектов недвижимого имущества, которые могут являться предметом договора купли-продажи недвижимости и ряда других сделок купли-продажи, а также особенности их правового режима - эта задача решена в первом параграфе.

Необходимо остановится на тех из них, которые представляют наибольшую важность как с теоретической, так и с практической точки зрения, поскольку до их принятия в судебной и арбитражной практике, а также в доктрине неодинаково понимались такие объекты недвижимости как незавершенный строительством объект и предприятие.

Другими словами, государственная регистрация права собственности на вновь создаваемый объект строительства имеет своим следствием и юридическое признание такого объекта недвижимым имуществом. Имущество может создаваться трудом самого застройщика или с привлечением к строительству иных лиц. В последнем случае между застройщиком, выступающим в роли заказчика, и подрядчиком заключается договор строительного подряда. Практика Высшего Арбитражного Суда РФ категорична в вопросе об отнесении объекта незавершенного строительством к недвижимому имуществу, если он входит в предмет договора строительного подряда [1].

Такой подход действительно оправдан. Незавершенный строительством объект входит в предмет договора строительного подряда, так как уже возникло гражданское правоотношение обязательственного характера, результат которого затрагивает интересы заказчика и подрядчика.

Возникновение же другого обязательства, в предмет которого будет входить объект незавершенного строительства например, договора купли-продажи и одновременно действие договора строительного подряда может привести не только к неблагоприятным для подрядчика последствиям, но и нарушению норм права, регулирующих договор строительного подряда.

Закон о государственной регистрации объект незавершенного строительства относит к недвижимому имуществу.

Удивительно, но факт! Условия возникновения договорных отношений купли-продажи недвижимости:

Объяснение этому дал Высший Арбитражный Суд РФ, указав, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, за исключением случаев когда в отношении него не действует договор строительного подряда [2]. В то же время для недвижимого имущества существует свой правовой режим. Объект, незавершенный строительством, должен пройти стадию государственной регистрации и быть поставлен на инвентаризационный учет с привлечением кадастрового номера. Незавершенное строительством здание или сооружение может быть 12 отнесено к недвижимому имуществу по общему признаку - незавершенный строительством объект уже является таковым, если он не может быть отделен от земли без существенного ущерба его назначению.

Отчуждать объект незавершенного строительства по договору может собственник, но право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Таким образом, незавершенный строительством объект признается недвижимостью, но сделки по его отчуждению имеют свои отрицательные последствия, поскольку его отчуждение, передача в залог и иные сделки с ним права возможны только с момента его государственной регистрации. Для сделок купли-продажи недвижимости такой вопрос не является существенным, так как приобретатель в случае покупки объекта незавершенного строительства, не прошедшего государственную регистрацию, имеет право поставить вопрос о присвоение ему кадастрового номера с постановкой его на инвентаризационный учет.

В этом случае продавец объекта незавершенного строительства при заключении купли-продажи недвижимости обязан передать покупателю все документы, подтверждающие факт создания объекта, которые вместе с договором послужат достаточным основанием для постановки его на учет, и зарегистрировать нового собственника по договору купли-продажи недвижимости. В ранее действующем законодательстве предприятие также рассматривалось как имущественный комплекс, но разграничение предприятия на объект права и субъект права, особенно тогда, когда речь шла о предприятие государственном или муниципальном, практически отсутствовала.

Федеральный закон о приватизации государственного и муниципального имущества и об основах приватизации муниципального имущества стал рассматривать предприятие как имущественный комплекс. Нормативное регулирование объектов недвижимого имущества разными правовыми актами и появление норм закона о новых видах недвижимого имущества привело к известной неупорядоченности в правовом регулировании и отсутствию структуризации объектов недвижимого имущества.

Поэтому представляется целесообразным следующая , классификация объектов недвижимого имущества. Они не только связаны с землей, но и их происхождение зависит от земли. Более того, большая часть этих объектов находится в государственной или муниципальной собственности и сделки по их отчуждению гражданским законодательством запрещены.

Удивительно, но факт! В применении к одному слову для него будет найдено до трёх синонимов.

Они являются самостоятельными предметами сделок купли-продажи недвижимости, но в предмет договора также должны входить и права на земельный участок, занятый зданием или сооружением. Предприятия и кондоминиумы представляют третью группу объектов.

Это комплексные объекты и в их состав входят не только здания, сооружения и земельные участки, но и имущественные права и обязанности, а в ряде случаев и нематериальные активы. Они являются предметом сделок не купли-продажи недвижимости, а продажи предприятия. Четвертая группа -это объекты, чье существование не связано с землей или земельным участком, но в силу большой экономической стоимости и стратегического значения для них установлен режим недвижимости.

Это подлежащие государственной регистрации, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Следует отметить, что 14 объекты четвертой группы как и первой группы, в ряде случаев исключены из гражданского оборота. К гражданскому обороту допускаются только объекты хозяйственного назначения. Объекты стратегического назначения ракетные и космические объекты находятся в исключительной собственности государства.

Их использование осуществляется компетентными организациями согласно выполняемым функциям. Гражданско-правовые сделки с такими объектами запрещены. Во втором параграфе рассматриваются особенности сделок с недвижимостью, заключаемые некоторыми субъектами гражданского права. Правовое положение субъектов гражданского права в гражданском обороте характеризуется равенством, автономией воли и имущественной самостоятельностью п.

Все субъекты гражданского права способны участвовать в сделках купли-продажи недвижимости. Из-за высокой стоимости имущества определенными особенностями отличаются сделки купли-продажи недвижимости, заключаемые с субъектами следующих категорий: Сделки по продаже недвижимости, заключаемые малолетними, несовершеннолетними, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными; 2.

Сделки по продаже общей совместной собственности супругов или общей совместной собственности членов крестьянского фермерского хозяйства; 3. Сделки по продаже недвижимости, заключаемые хозяйственными товариществами и обществами, а также кооперативами; 4.

Объект сделок купли-продажи недвижимости

Сделки по продаже недвижимости, заключаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями и учреждениями; 5. Сделки по продаже недвижимости, заключаемые некоторыми некоммерческими организациями. Особенность участия в сделке определяет не субъектный состав, а психическое отношение к такому участию иных лиц, чьи интересы могут 15 быть затронуты такой сделкой или их ответственностью за деятельность лица, вступающего в сделку.



Читайте также

  • Уменьшение доли наследника по закону
  • Можно ли возбудить дело о подкупе без доказательства получения денег